Mar. Gen 19th, 2021
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 Scegliere un mutuo prima casa per la maggior parte delle persone, considerando durata, dai 20 ai 25 anni, e l’importo, in media sempre superiore ai 130mila euro, è il più importante contratto finanziario effettuato nella loro vita. Per questo motivo, prima di firmare un mutuo è necessario analizzare con molta attenzione quello che il mercato ha da offrire. Analizziamo con attenzione i vari aspetti legati alla scelta del mutuo prima casa adatto alle proprie esigenze.

Muto ipotecario e l’effetto moltiplicatore

L’approccio al mutuo ipotecario senza le dovute conoscenze su inflazione, tassi e costi accessori può essere un problema. Trattandosi di un debito a lungo periodo, ogni errore viene moltiplicato. informarsi prima quindi è sempre una buona cosa.

Inoltre se si vuole evitare un mutuo pigro, e spendere 50 mila euro in più, rispetto al mutuo perfetto si dovrebbe fare un doppio salto informativo. Il primo per informarsi sui tassi, fisso o variabile, e su quali fattori li modificano. Il secondo per le assicurazioni obbligatorie e gli oneri accessori. Conoscere questi aspetti è importante per scegliere la formula di mutuo perfetta.

Il dilemma sui tassi di interesse

Il dubbio maggiore da sciogliere è quello sui tassi di interesse:

  • il tasso di interesse variabile offre una rata che di mese in mese può salire o scendere.
  • Il tasso fisso invece assicura una rata sempre uguale per tutta la durata del mutuo.

Il tasso di un mutuo è composto da due fattori, lo spread viene scelto dalla banca e va a coprire i costi e il profitto della stessa, il secondo è in funzione dell’inflazione e del costo del denaro.

Come funziona il tasso di interesse variabile

Il tasso variabile dipende dagli indici Euribor o dalla Bce. Si tratta di tassi che indicano il costo del denaro all’ingrosso per scadenze brevi. Il tasso fisso dipende dall’indice Eurirs che stimano il costo del denaro in un periodo più lungo. Le due quotazioni di questi indici variano giornalmente in base a come evolve il costo del denaro e all’andamento dell’economia.

Il mutuo a tasso variabile espone il richiedente alle variazioni degli Euribor, per il tasso fisso invece è diverso perché, anche se l’Eurirs varia, al momento della stipula viene congelato il tasso e sommato allo Spread per avere il Tan. Tra i due tassi ci sono circa 150 punti base di differenza, ma è normale visto che uno è a lunga frequenza e l’altro a breve. Ecco spiegato il perché a parità di spread i mutui a tasso fisso hanno un costo maggiore rispetto agli altri.

Attenzione al Taeg

Per quello che riguarda gli oneri accessori tutto si semplifica. Spese di perizia, istruttoria, incasso e assicurazioni obbligatorie vanno inclusi nel Taeg. Quindi conviene confrontare più offerte ordinandole per Taeg, quello più basso è il vincente. In questo caso la fama e la grandezza della banca sono indifferenti alla richiesta.

Sulle polizze assicurative è meglio aprire un discorso a parte. Esistono due tipologie. Quella incendio e scoppio è obbligatoria. Alcuni istituti la offrono gratuitamente, altri invece includono la quota nel Taeg, in ogni caso è possibile sottoscriverla con una banca diversa da quella erogante. Poi c’è la polizza vita che rimborsa le rate in caso di infortunio, perdita di lavoro o morte. Una buona polizza di questo tipo dovrebbe costare circa il 3% del valore del mutuo. In passato molte banche si sono spinte fino al 10% per questo motivo è possibile stipularla con una banca diversa da quella dove si richiede il prestito.

Calcolare una rata sostenibile

Oltre il 50% degli italiani che acquista casa lo fa ricorrendo ad un mutuo prima casa. Molti però, commettono l’errore di cercare un immobile senza conoscere la propria capacità di Mutuo-Acquisto cioè la somma massima che la banca è disposta a prestare. Ammesso che decida di acconsentire al mutuo. Il rischio è quello di versare una caparra per poi vedere saltare tutto perché l’istituto di credito, analizzato il rating del richiedente, cioè la capacità di rimborso, non concede il finanziamento.

Il calcolo della capacità Mutuo-Acquisto dovrebbe essere effettuato prima della ricerca dell’immobile in quanto permette di capire la fascia di prezzo limite, ossia dell’immobile che ci si può permettere. Come si fa a calcolare il potere Mutuo-Acquisto? Si parte dal reddito netto del nucleo famigliare. Adesso bisogna togliere l’importo di altri mutui e dividere la somma rimasta per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata.

Un esempio: reddito complessivo netto del nucleo famigliare di 4500 euro, con un prestito di 450 euro per l’auto, quindi il netto è di 4050 euro che diviso tre fa 1350 euro. Questo significa che la rata del mutuo non può superare quella cifra.

Mutui oltre l’80% troppo costosi

Solitamente le banche concedono mutui per importi che non superano l’80% del valore dell’immobile. Oltre questa soglia sarebbe necessaria un ulteriore assicurazione che il richiedente deve pagare. Lo spread quindi aumenta a tal punto che non vale più la pena richiedere un mutuo.

Surroga del mutuo

In Italia dal 2007 si può richiedere la surroga del mutuo, spostandolo gratuitamente, in un altro istituto di credito con condizioni migliori. Non vengono aggiunti ulteriori costi notarili, ed eventuali altri costi sono a carico del nuovo istituto bancario. La banca dove fino a quel momento si aveva il mutuo non può fare ostruzionismo e deve fare il passaggio entro 30 giorni dalla pratica.

Con la surroga si può modificare la durata e il tasso, l’importo rimane invece invariato. Se si vuole aumentare l’importo si tratta di sostituzione e richiede l’intervento del notaio. La surroga è un’occasione per ridurre la durata del mutuo e per passare a un Tan più conveniente.